In Zeiten steigender Energiepreise und wachsender Anforderungen an den Klimaschutz gewinnt die energetische Sanierung von Wohngebäuden zunehmend an Bedeutung. 

Doch viele Eigentümer fragen sich: Welche Kosten kommen auf mich zu? Was bringt eine Sanierung langfristig? Und welche Maßnahmen sind wirklich sinnvoll? Und was kann gefördert werden? 

Der folgende Überblick zeigt, welche Sanierungskosten bei Ein- und Mehrfamilienhäusern anfallen, welche Maßnahmen besonders effektiv sind und mit welchen Einsparungen und Fördermittel Eigentümer rechnen können.

Weitere Informationen zu den aktuellen Förderungen für Sanierungen gibt es hier.

“Was ist eine Haussanierung?”

Unter einer Haussanierung versteht man alle baulichen Maßnahmen zur Instandhaltung, Modernisierung und insbesondere zur Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes. Dabei kann es sich um Einzelmaßnahmen wie den Austausch der Heizung handeln oder um eine umfassende Komplettsanierung mit Dämmung, Fenstererneuerung, Dachsanierung und mehr. Ziel ist es, Energieverbrauch und CO2-Ausstoß zu senken, Wohnkomfort zu erhöhen und den Immobilienwert zu steigern.

Eine energetische Sanierung ist besonders sinnvoll, wenn das Gebäude in die Jahre gekommen ist, hohe Heizkosten verursacht oder gesetzlichen Vorgaben (z. B. aus dem Gebäudeenergiegesetz) nicht mehr entspricht. Auch die Sanierungspflicht für bestimmte Heizsysteme nach 30 Jahren kann eine Sanierung erforderlich machen.

“Was kostet das?”

Die Kosten für die energetische Sanierung eines Einfamilienhauses variieren je nach Umfang der Maßnahmen erheblich. Als grober Richtwert gilt: Eine Komplettsanierung kann zwischen 400 und 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kosten.

Beispielhafte Kosten für Einzelmaßnahmen:

• Fassade dämmen (WDVS): 100 bis 200 €/m²

• Fassade dämmen (Vorhangfassade): 150 bis 200 €/m²

• Fassade dämmen (Einblasverfahren): ab 20 €/m²

• Dreifachverglaste Fenster: ca. 500 €/Stk.

• Kellerdecke dämmen: 30 bis 90 €/m²

• Dach neu dämmen: 100 bis 150 €/m²

• Neue Heizung (z. B. Wärmepumpe): ab 10.000 €

• Elektrik erneuern: 85 bis 130 €/m²

• Wasserleitungen: ab 35 €/m²

Je nach Baujahr und Zustand des Hauses können auch zusätzliche Arbeiten wie Schimmelbeseitigung oder Feuchtigkeitsabdichtung notwendig sein.

Bei Mehrfamilienhäusern ist die Sanierung oft komplexer, da bauliche, organisatorische und finanzielle Aspekte aufeinander abgestimmt werden müssen. Die Kosten steigen mit der Anzahl der Wohneinheiten und dem Zustand des Bestands.

Beispielhafte Maßnahmen mit groben Kostenschätzungen:

• Dachsanierung: 20.000 bis 60.000 €

• Fassadendämmung: 50.000 bis 150.000 €

• Fenster-/Türentausch: 10.000 bis 40.000 €

• Heizungsmodernisierung: 20.000 bis 50.000 €

• Elektroinstallation: 10.000 bis 30.000 €

Gesamtkosten für ein typisches MFH (5–8 Einheiten): ca. 220.000 €

Die Amortisationszeit ist hier meist länger als bei Einfamilienhäusern. Dennoch zeigt die Prognos-Studie: Auch hier sind energetische Maßnahmen langfristig wirtschaftlich, vor allem wenn moderne Wärmeerzeuger wie Wärmepumpen eingesetzt werden.

“Wann lohnt sich eine Sanierung?”

Laut einer Studie der Prognos AG im Auftrag des WWF lohnt sich die energetische Sanierung langfristig immer – vor allem bei Einfamilienhäusern. Zwar sind die Investitionskosten hoch, die dauerhaften Einsparungen bei Energie und Wartung jedoch umso größer.

Ergebnisse der Studie (vereinfacht):

• Ohne Sanierung: Gesamtkosten bis 2045 ca. 89.000 €

• Mit Sanierung auf EH55 + Wärmepumpe: ca. 65.000 €

Besonders effizient sind Maßnahmen, wenn sie gebündelt durchgeführt werden. Die Kombination aus Dachdämmung, Fenstertausch und einer modernen Heizung wie einer Wärmepumpe liefert in der Regel das beste Verhältnis von Investition zu Einsparung.

“Welche Maßnahmen sind besonders effektiv?”

Effiziente Maßnahmen senken den Energiebedarf deutlich:

• Dämmung: Dach, Fassade, Kellerdecke

• Fenster & Türen: Austausch gegen moderne, gedämmte Modelle

• Heizungstausch: Umstieg auf Wärmepumpe, Pelletkessel oder Solarthermie

• Lüftung: Zentrale oder dezentrale Anlagen mit Wärmerückgewinnung

• Photovoltaik: Eigenerzeugung reduziert Stromkosten

Je nach Zustand und Bauweise sollten Maßnahmen immer individuell kombiniert werden. Die Reihenfolge ist entscheidend: Erst die Hülle dämmen, dann die Heizung optimieren.

“Welche Förderungen und Finanzierungen gibt es?”

Für energetische Sanierungen stehen umfangreiche Fördermittel zur Verfügung:

KfW-Förderung im Rahmen einer Komplettsanierung

Mit dem Programm 261 fördert die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Sanierungen und Neubauten, die den Effizienzhaus-Standard erreichen. Pro Wohneinheit können bis zu 150.000 € als zinsgünstiger Kredit beantragt werden. 

Der Clou: Je nach erreichtem Effizienzhaus-Niveau (z. B. EH 85, EH 70, EH 55 oder EH 40) gibt es zusätzlich einen Tilgungszuschuss von bis zu 45 %. Das heißt, ein erheblicher Teil der Schulden muss später gar nicht zurückgezahlt werden.

Voraussetzung für die Förderung ist ein Sanierungskonzept, das durch einen Energieeffizienz-Experten begleitet wird. 

Wichtig: Je besser die energetische Qualität des sanierten Gebäudes, desto höher fällt die Förderung aus.

Alle Infos zu Energieberatung und Förderung gibt es hier.

Zusätzlich kann der KfW-Ergänzungskredit (bis 120.000 €) mit Zinsreduktion für Haushalte mit <90.000 € Jahreseinkommen genutzt werden.

Steuerbonus als Alternative zur Förderung

Wer keine Zuschüsse beantragen möchte, kann stattdessen 20 % der Kosten über drei Jahre steuerlich absetzen. Das lohnt sich vor allem für Eigentümer mit höherem zu versteuerndem Einkommen. 

Wichtig ist auch hier: Antrag und Ausführung müssen bestimmten Kriterien entsprechen.

KfW-Programm 458: Bis zu 70 % Zuschuss für neue Heizsysteme

Das KfW-Programm 458 („BEG Heizungsförderung“) unterstützt den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen wie Wärmepumpen bei Sanierungen mit einem Investitionszuschuss von bis zu 70 % der förderfähigen Kosten. Gefördert wird der Kauf und Einbau effizienter Wärmeerzeuger sowie der Anschluss an ein Wärme- oder Gebäudenetz.

Voraussetzung ist, dass die Immobilie mindestens fünf Jahre alt ist und das Heizsystem die Effizienz des Gebäudes verbessert bzw. den Anteil erneuerbarer Energien erhöht. Ebenfalls verpflichtend ist eine Heizungsoptimierung im Rahmen des Austauschs.

Die Förderung setzt sich wie folgt zusammen:

• 30 % Grundförderung

• 20 % Klimageschwindigkeitsbonus (ab 2029: 17 %) für den Austausch alter fossiler Heizungen

• 5 % Effizienzbonus, z. B. für Wärmepumpen mit besonders guten Leistungswerten

• 30 % Einkommensbonus für Haushalte mit geringerem Einkommen

• 2.500 € Emissionsminderungszuschlag bei Optimierung von Biomasseanlagen

Der maximale Förderbetrag basiert auf der Anzahl der Wohneinheiten:

• 30.000 € für die erste Wohneinheit

• 15.000 € je Wohneinheit von der zweiten bis zur sechsten

• 8.000 € für jede weitere Wohneinheit

Wichtig: Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme über das KfW-Zuschussportal gestellt werden. Zudem muss ein Fachbetrieb oder ein Energieeffizienz-Experte eingebunden werden.

BAFA-Zuschüsse: Direktes Geld zurück für Einzelmaßnahmen

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert sogenannte Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle. Dazu zählen auch die Fußbodenheizung, Dämmung des Daches oder die oberste Geschossdecke. Die Förderung wird als nicht rückzahlbarer Zuschuss direkt auf Ihr Konto ausgezahlt.

Das steckt drin:

• 15 % Zuschuss auf die förderfähigen Kosten

• +5 % Bonus, wenn die Maßnahme Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) ist

• Förderfähiger Kostenrahmen: bis zu 60.000 € pro Wohneinheit

Wichtig:

• Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden

• Die Maßnahme muss von einem Fachbetrieb durchgeführt werden

• Ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte muss eingebunden sein, wenn der iSFP-Bonus genutzt werden soll

Zudem gibt es Modernisierungskredite, Bausparverträge oder Ratenkredite für kleinere Projekte. Eine Energieberatung hilft, das optimale Förderpaket zusammenzustellen.

Alle Infos zu Energieberatung und Förderung gibt es hier.

“Was ist mein nächster Schritt?”

Wer sein Haus sanieren will und sich nicht an die klaren Richtlinien und Vorgaben der Förderinstitute hält, verliert viele tausend Euro staatliche Förderung!

Und genau das passiert leider vielen Eigentümerinnen und Eigentümern – einfach, weil sie die richtigen Schritte nicht kennen oder den Überblick verlieren. 

Deshalb: Unbedingt vorab über die korrekten Abläufe und Möglichkeiten der Förderprogramme informieren!

Unser Tipp:

Genau zu diesem Zweck veranstalten die offiziellen Energieeffizienz-Experten der BAFA & KfW wöchentlich ein Info-Webinar zum Thema „Förderprogramme der BAFA & KfW im Überblick“ speziell für Hauseigentümer. 

Es geht um die aktuell verfügbaren Förderprogramme, sinnvolle Kombinationsmöglichkeiten und den einzigen korrekten Ablauf, die maximale Förderung zu erhalten.

Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Jetzt Platz sichern und die komplizierten Förderprogramme von Experten erklären lassen!